Para os proprietários e gestores de alojamentos locais, é essencial avaliar o desempenho das suas propriedades para determinar se o negócio está a funcionar de forma otimizada e para identificar pontos de melhoria que permitam corrigir desvios detetados a partir dessa análise. De forma geral, a avaliação do desempenho das propriedades e do negócio baseia-se na análise do retorno do investimento, taxa de ocupação, rendimentos e posicionamento no mercado.
No entanto, antes de começar a avaliar o desempenho do seu alojamento local, é necessário construir uma estratégia de Revenue Management adequada, pois será isso que permitirá ao negócio maximizar os rendimentos e otimizar a rentabilidade. Na Icnea, os nossos clientes dispõem de ferramentas de Revenue Management para os seus negócios, como o Beyond Pricing, Turbosuite e Pricelabs. Além disso, é também recomendável utilizar uma ferramenta de Business Intelligence como o Abal MyReports, integrada diretamente no nosso software, para apresentar estes dados de forma simples e facilitar a sua análise e interpretação no menor tempo possível.
Que elementos devem ser considerados para avaliar o desempenho do alojamento local?
Taxa de ocupação: o objetivo de um negócio de alojamento local é manter uma taxa de ocupação o mais elevada possível. A taxa de ocupação indica a percentagem de tempo em que uma propriedade está ocupada por hóspedes, e quanto mais elevada for, maior será a visibilidade e procura do negócio. No entanto, este indicador deve sempre ser considerado em conjunto com o preço, pois uma taxa de ocupação muito elevada pode não fazer sentido se o preço for demasiado baixo, uma vez que não se obtém rentabilidade.
Para calcular a taxa de ocupação, é necessário dividir o número de dias ocupados num período de tempo pela disponibilidade total e multiplicar o resultado por 100.
Receita total e receita por noite: a receita total, como o nome indica, mostra o volume de receitas obtido num determinado período de tempo. Isto pode dar um bom indicador da saúde global do negócio, mas para obter informações realmente valiosas é necessário complementar este dado com outros indicadores que explicamos neste artigo. Um exemplo é a receita por noite, também conhecida como ADR (Average Daily Rate); este indicador mostra o preço médio cobrado por noite a um hóspede pela estadia na propriedade. Conhecer a receita por noite é útil para comparar os rendimentos obtidos face ao preço médio estabelecido e ao volume de ocupação.
Com esta informação, o proprietário ou gestor pode avaliar o desempenho do rendimento do seu alojamento local em comparação com os negócios concorrentes na região e ajustar a sua estratégia de preços, comparando também com a taxa de ocupação.
Para calcular este dado, é necessário dividir os rendimentos obtidos num determinado período pelo número de noites em que a propriedade esteve alugada nesse período.
RevPAR: também conhecido como “Revenue per Available Room” (Rendimento por Quarto Disponível), é um indicador que ajuda a avaliar a rentabilidade com base na ocupação e na receita média por noite. O RevPAR mostra os rendimentos gerados pela propriedade em cada noite em que está disponível; assim, para calcular o RevPAR, consideram-se apenas as noites em que a propriedade está disponível. Este indicador permite comparar períodos diferentes para a mesma propriedade.
Um RevPAR elevado indica que a propriedade gera boas receitas, com taxas de ocupação e rendimentos por noite elevados. Se for baixo, será necessário ajustar a estratégia de preços e trabalhar para melhorar a ocupação.
Para calcular o RevPAR, basta multiplicar a taxa de ocupação pela receita média por noite.
Retorno sobre o Investimento (ROI): o ROI é o indicador que mostra o benefício obtido em relação aos custos derivados da remodelação, reparação, adição de serviços e manutenção de uma propriedade. Para que uma propriedade seja considerada rentável, é essencial que mantenha um ROI positivo.
Para calcular o ROI, divide-se o rendimento líquido durante um determinado período de tempo pelo investimento realizado nesse período e multiplica-se o resultado por 100. Em caso de um índice de ROI baixo, será necessário trabalhar em estratégias para melhorar a ocupação e os rendimentos.
Duração da estadia e janela de reserva: estes dois indicadores fornecem informações sobre o comportamento dos hóspedes e ajudam a preencher os espaços vagos na ocupação. A duração da estadia está muitas vezes ligada à sazonalidade e à localização do negócio, pelo que pode variar ao longo do ano. Considerar estes dados pode orientar as decisões sobre a duração mínima da estadia com base nas preferências dos hóspedes da zona. Por exemplo, não faz sentido definir estadias mínimas muito longas se o mercado local procura mais estadias de fim de semana.
Por outro lado, a janela de reserva fornece informações sobre o comportamento dos hóspedes na hora de reservar. Reservam com muita antecedência ou em cima da hora? Se no mercado onde o negócio opera são comuns as reservas de última hora, não haverá motivo para preocupação com espaços disponíveis nas semanas próximas. Pelo contrário, se a tendência for para reservas antecipadas e não existirem reservas a longo prazo, será necessário rever as estratégias de visibilidade e preços.
Avaliação da concorrência: as ferramentas de Revenue Management e Business Intelligence ajudam a fornecer uma visão clara do desempenho de um negócio de alojamento local em comparação com os concorrentes. Esta informação é muito valiosa para determinar se o negócio está alinhado com os preços e níveis de ocupação da zona. Tal como em outros tipos de negócio, esta análise permite identificar oportunidades e ameaças para otimizar o desempenho.
Alguns dos pontos-chave a considerar na avaliação da concorrência são:
- Identificação de concorrentes
- Comparação de tarifas
- Estratégia de preços
- Taxa de ocupação
- Avaliações
Com estes primeiros indicadores, é possível avaliar o desempenho de um alojamento local considerando o estado atual do negócio e preparar ou redirecionar as estratégias necessárias. Desta forma, será possível abordar os pontos fracos e assegurar um crescimento sustentável ao longo do tempo.